Najem okazjonalny – umowa u notariusza

Wielu ludzi posługuje się skrótem myślowym, określając czasem najem okazjonalny mianem umowy u notariusza (chociaż sam dokument nie jest sporządzany przez niego). Umowę najmu okazjonalnego zawieramy z najemcą przed wizytą u notariusza, który następnie przygotowuje niezbędne dokumenty (tzw. akty egzekucji) na jej podstawie.

Ostatnio, pod jednym z nagrań na YouTube, rozwinęła się interesująca dyskusja. Jedna z osób sądziła, że posiadając sygnatury i pieczęcie, umowa jest w pełni zabezpieczona. Jednak czy wiecie, co naprawdę gwarantuje nam umowa najmu okazjonalnego? Serdecznie zapraszam do lektury poniższego artykułu.

Warto podkreślić na początku, że aby umowa była uznawana za najem okazjonalny, musi zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od jej rozpoczęcia.

Czas do zgłoszenia liczony jest nie od daty jej podpisania, liczony jest od daty rozpoczęcia danej umowy.

Jeżeli ten termin przegapicie, to niestety nie ma odwrotu, a umowa staje się najmem zwykłym.  🙁

Zalety najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego znacząco skraca czas potrzebny na wyprowadzenia lokatora.

Jak to wygląda w praktyce?

W obu formach najmu czyli w zwykłym i okazjonalnym, lokator może nie płacić przez 3 pełne miesiące. Zazwyczaj rozliczamy się z nim miesięcznie, więc możemy założyć, że to będą 3 miesiące. Po tym okresie możemy mu wysłać wezwanie do zapłaty z miesięcznym terminem płatności (co daje nam łącznie 4 miesiące oczekiwania na płatność).

Jeśli lokator nadal nie ureguluje należności, możemy mu wysłać wypowiedzenie umowy (również z miesięcznym terminem). W praktyce umowa jest wypowiedziana po 5 miesiącach. Dopiero wtedy możemy zgromadzić dokumenty i złożyć pozew do sądu w celu egzekwowania długu.

Standardowa umowa najmu

W przypadku zwykłej umowy najmu, sąd będzie stosować tradycyjną procedurę, która może potrwać bardzo długo.

Sąd sprawdzi, czy Twój najemca należy do grupy osób chronionych, których nie ma możliwości eksmitować ot tak sobie. Taka osoba musi mieć zagwarantowane alternatywne miejsce zamieszkania (lokal zastępczy). Najczęściej jednak nie posiada takiej nieruchomości, a miasto lub gmina mają ograniczone zasoby mieszkalne 🙁  W rezultacie musimy ustawiać się w kolejce  i czekać na przydzielenie lokalu naszemu lokatorowi, co może trwać nawet kilka lat !!!

Umowa najmu okazjonalnego

Jeśli jednak masz podpisaną umowę najmu okazjonalnego, procedura jest znacząco bardzie uproszczona a co za tym idzie przyśpieszona 😁

Sąd teoretycznie może nadać tzw. klauzulę wykonalności nawet w kilka dni, co pozwoli na eksmisję lokatora. Następnie, z klauzulą wykonalności, można udać się do komornika, aby przeprowadził eksmisję na podstawie umówionego wcześniej adresu (poświadczonego właśnie u notariusza). Mając wskazany w umowie okazjonalnej miejscu, gdzie lokator może się przenieść, komornik może przeprowadzić egzekucję.👍

Wynika z tego, że istotnym elementem w umowie najmu okazjonalnego jest zgoda właściciela innej nieruchomości na przyjęcie niepłacącego najemcę w przypadku problemów.

Jakie są Wady najmu okazjonalnego

Przede wszystkim są to koszty związane z wizytą u notariusza (zazwyczaj kilkaset złotych).

Kolejnym aspektem, który nie zawsze jest na naszą korzyść, jest czas. W przypadku zwykłej umowy wystarczy spotkać się z lokatorem i złożyć podpisy na odpowiednich dokumentach.

Proces zawierania umowy najmu okazjonalnego jest bardziej skomplikowany i trwa dłużej.

Należy zorganizować spotkanie, podczas którego obie strony podpisują umowę najmu. Następnie przyszły lokator musi poprosić innego właściciela nieruchomości o udzielenie zgody na ewentualne przeniesienie się do niego. Zgoda powinna być udzielona na piśmie, najlepiej z podpisem notarialnie potwierdzonym. Z zebranymi dokumentami, należy udać się do notariusza, który zweryfikuje ich poprawność. Następnie sporządza on tzw. akt poddania się dobrowolnej egzekucji przez najemcę. Chodzi o to, że lokator zgadza się na eksmitowanie go z mieszkania pod wskazanym wcześniej adres.

Co zrobić, gdy właściciel nieruchomości, do której miał przenieść się najemca, sprzedał ją lub odwołał zgodę?

W takiej sytuacji niestety wracamy na początek naszej drogi, a komornik nie ma miejsca, gdzie mogłaby odbyć się eksmisja lokatora. Na szczęście istnieje rozwiązanie. Można samodzielnie nabyć adres od firm specjalizujących się w udostępnianiu nieruchomości do celów eksmisji.

Niestety, wiąże się to z dodatkowym kosztem kilkuset złotych. Niemniej jednak można to potraktować jako formę ubezpieczenia i zabezpieczenia, które z pewnością się zwróci, gdyby pojawiły się problemy tego rodzaju.

Najczęstsze pytania dotyczące Umowy Najmu Okazjonalnego: FAQ

1. Czym jest umowa najmu okazjonalnego? Umowa najmu okazjonalnego (najem okazjonalny) to prawnie wiążący dokument regulujący wynajmowanie nieruchomości ze wskazaniem lokalu zastępczego w razie problemów. Umowa taka lub jej załączniki muszą być podpisane u notariusza.
2. Jakie są korzyści wynikające z umowy najmu okazjonalnego? Umowa ta daje teoretycznie szybszą możliwość eksmisji lokatora w porównaniu do umowy najmu tradycyjnego. Procedury są uproszczone, umożliwiając skrócenie czasu oczekiwania na rozwiązanie problemów.
3. Czy umowa najmu okazjonalnego gwarantuje 100% bezpieczeństwa? Nie, mimo że umowa notarialna wnosi pewne zabezpieczenia, nie gwarantuje pełnego bezpieczeństwa. W sytuacjach wyjątkowych, takich jak sprzedaż nieruchomości, mogą pojawić się trudności.
4. Ile czasu mam na zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego? Zgłoszenie umowy należy dokonać w ciągu 14 dni od momentu jej obowiązywania. Liczy się czas od rozpoczęcia trwania umowy, nie od daty jej podpisania.
5. Czy procedury związane z umową najmu okazjonalnego są szybsze od tradycyjnego najmu? Tak, procedury są zazwyczaj bardziej efektywne, umożliwiając szybsze podjęcie działań w przypadku problemów z lokatorem.
6. Czy są jakieś dodatkowe koszty związane z umową najmu okazjonalnego? Tak, istnieją koszty związane z wizytą u notariusza, które oscylują w okolicach kilkuset złotych. Warto uwzględnić je przed podjęciem decyzji.
7. Co zrobić, gdy właściciel nieruchomości sprzedał ją lub odwołał zgodę na przeniesienie się najemcy? W takiej sytuacji istnieje możliwość samodzielnego zakupu adresu od firm specjalizujących się w udostępnianiu nieruchomości do celów eksmisji.
8. Czy umowa najmu okazjonalnego obejmuje okres wypowiedzenia? Tak, umowa najmu okazjonalnego również zawiera okres wypowiedzenia, który musi być przestrzegany zgodnie z jej postanowieniami.
9. Jakie są konsekwencje przegapienia terminu zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego? Przegapienie tego terminu prowadzi do przejścia umowy najmu okazjonalnego w najem zwykły, co ma wpływ na procedury związane z jej rozwiązaniem.