Nie do końca rozumiesz, na czym polega umowa najmu okazjonalnego? W artykule wyjaśniamy, co to jest, a przede wszystkim, czym ta umowa różni się od standardowej umowy najmu, którą podpisuje większość najemców na polskim rynku nieruchomości. Dowiesz się też, kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna i dla kogo takie rozwiązanie jest najkorzystniejsze.
Na czym polega najem okazjonalny?
Co to jest umowa najmu okazjonalnego i jakie konsekwencje prawne oznacza dla obu stron? Jest to dokument, który określa warunki najmu okazjonalnego – z tego rozwiązania mogą skorzystać osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkań, ale posiadają własną nieruchomość. Przedmiotem umowy może być wyłącznie lokal, który będzie służyć najemcom jako mieszkanie. Oznacza to, że umowa najmu okazjonalnego nie obejmuje lokali usługowych, które można wynajmować na innych zasadach. Wynajmujący musi też w ciągu 14 dni od zawarcia umowy najmu okazjonalnego musi zgłosić jej zawarcie do urzędu skarbowego.
Najem okazjonalny regulują przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jakie są jego zasady?
- Umowa musi być zawarta na czas określony – nie dłuższy niż 10 lat
- Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia
- Najemca musi zabezpieczyć finansowo wynajmującego – zabezpieczenie to wysokość dwukrotnego miesięcznego czynszu za mieszkanie
- Najemca musi wskazać w umowie adres stałego pobytu poza mieszkaniem, które wynajmuje na wypadek eksmisji (właściciel musi złożyć oświadczenie, że będzie w stanie przyjąć osobę eksmitowaną)
- Najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o tym, że dobrowolnie opuści i opróżni lokal mieszkalny, jeśli nie zapłaci czynszu lub nie spełni innych zobowiązań, które wynikają z umowy
Brak oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w zasadzie sprawia, że umowa staje się standardową umową najmu. No właśnie – skoro wiesz, na czym polega umowa najmu okazjonalnego, to czym różni się ona od zwykłej umowy?
Czym różni się najem okazjonalny od standardowego?
Tym, co odróżnia umowę okazjonalną najmu mieszkania od zwykłej, są dodatkowe zapisy. Co to jest w takim razie? To przede wszystkim oświadczenie w formie aktu notarialnego od osoby wynajmującej mieszkanie, w którym zobowiązuje się do opuszczenia i opróżnienia użytkowanego lokalu. Jest to rozwiązanie, które zapewnia bezpieczeństwo osobie, która posiada mieszkanie i chce je wynająć – jednym z większych problemów było zawsze to, w jaki sposób odzyskać mieszkanie, za które najemca nie chce lub nie jest w stanie zapłacić. Umowa najmu okazjonalnego daje najemcom skuteczne narzędzie radzenia sobie z taką sytuacją.
Z drugiej jednak strony najem okazjonalny wymaga więcej formalności, dlatego wiele osób decyduje się na klasyczny wynajem – w ten sposób oszczędzają czas. Konieczność profesjonalnego przygotowania dokumentów często zniechęca, dlatego przygotowaliśmy wzór umowy najmu okazjonalnego. W dokumencie znajdują się instrukcje krok po kroku, które pomagają stworzyć kompletne pismo, a przykładowe dane jeszcze bardziej to ułatwiają. Wzory pism są wygodnym rozwiązaniem dla osób, które nie mają czasu i nie znają się na prawie, więc nie są w stanie zweryfikować poprawności danych.
Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?
Umowa najmu okazjonalnego będzie nieważna, jeśli nie będzie:
- zgodna z prawem,
- zawarta na piśmie,
- zgłoszona do urzędu skarbowego,
- zawierała oświadczenia o poddaniu się egzekucji wraz ze wskazaniem lokalu lub domu, do którego najemca wprowadzi się po eksmisji (będzie to wtedy standardowa umowa najmu).
Co prawda, ustawa nie określa wprost, jakich konsekwencji należy się spodziewać, jeśli umowa najmu okazjonalnego nie będzie spełniała wszystkich formalnych wymagań, ale warto zadbać o wszystkie jej elementy, które wymieniliśmy. Tym, co odróżnia ją od klasycznej umowy, jest kwestia eksmisji, dlatego jeśli zależy Ci na zawarciu umowy najmu okazjonalnego, dopilnuj, by najemca przygotował oświadczenie w formie aktu notarialnego.